What legal or ethical ramifications may arise from false or misleading statements in real estate?

The Competition Act contains provisions addressing false or misleading representations and deceptive marketing practices in promoting the supply or use of a product or any business interest. All representations, in any form whatever, that are false or misleading in a material respect are subject to the Act. If a representation could influence a consumer to buy or use the product or service advertised, it is material. To determine whether a representation is false or misleading, the courts consider the "general impression" it conveys, as well as its literal meaning.

The Act provides two adjudicative regimes to address false or misleading representations and deceptive marketing practices.

Under the criminal regime, the general provision prohibits all materially false or misleading representations made knowingly or recklessly. Other provisions specifically forbid deceptive telemarketing, deceptive notices of winning a prize, double ticketing, and schemes of pyramid selling. The multi‑level marketing provisions prohibit certain types of representations relating to compensation.

Under the civil regime, the general provision prohibits all materially false or misleading representations. Other provisions specifically prohibit performance representations that are not based on adequate and proper tests, misleading warranties and guarantees, false or misleading ordinary selling price representations, untrue, misleading or unauthorized use of tests and testimonials, bait and switch selling, and the sale of a product above its advertised price. The promotional contest provisions prohibit contests that do not disclose required information.

False or misleading representations and deceptive marketing practices can have serious economic consequences, especially when directed toward large audiences or when they take place over a long period of time. They can affect both business competitors who are engaging in honest promotional efforts, and consumers.

Under the criminal regime, certain practices are brought before the criminal courts, requiring proof of each element of the offence beyond a reasonable doubt. On summary conviction, the person is liable to a fine of up to $200,000 and/or imprisonment for up to one year. If convicted on indictment, the person is liable to a fine at the discretion of the court and/or imprisonment for up to 14 years.

Under the civil regime, certain practices may be brought before the Competition Tribunal, the Federal Court or the superior court of a province and require that each element of the conduct be proven on a balance of probabilities. The court may order a person to cease the activity, publish a notice and/or pay an administrative monetary penalty. On first occurrence, individuals are liable to penalties of up to $750,000 and corporations are liable to penalties of up to $10,000,000. For subsequent occurrences, the penalties increase to a maximum of $1,000,000 for individuals and $15,000,000 for corporations. In situations where a person has made materially false or misleading representations about a product to the public, the court may also make an order for restitution, requiring the person to compensate consumers who bought such products, and an interim injunction to freeze assets in certain cases.

The Bureau conducts its investigations in private and keeps confidential the identity of the source and the information provided. However, if someone has important evidence about a contravention under the Act, that person may be asked to testify in court.

The following "Dos and Don'ts" will help businesses comply with the Competition Act.

  • Do avoid fine print disclaimers. They often fail to change the general impression conveyed by an advertisement. If you do use them, make sure the overall impression created by the ad and the disclaimer is not misleading.
  • Do fully and clearly disclose all material information in the advertisement.
  • Do avoid using terms or phrases in an advertisement that are not meaningful and clear to the ordinary person.
  • Do charge the lowest of two or more prices appearing on a product.
  • Do ensure that you have reasonable quantities of a product advertised at a bargain price.
  • Do, when conducting a contest, disclose all material details required by the Act before potential participants are committed to it.
  • Do ensure that your sales force is familiar with these "Dos and Don'ts." Advertisers may be held responsible for representations made by employees.
  • Don't confuse "regular price" or "ordinary price" with "manufacturer's suggested list price" or a like term. They are often not the same.
  • Don't use "regular price" in an advertisement unless the product has been offered in good faith for sale at that price for a substantial period of time, or a substantial volume of the product has been sold at that price within a reasonable period of time.
  • Don't use the words "sale" or "special" in relation to the price of a product unless a significant price reduction has occurred.
  • Don't run a "sale" for a long period or repeat it every week.
  • Don't increase the price of a product or service to cover the cost of a free product or service.
  • Don't use illustrations that are different from the product being sold.
  • Don't make a performance claim unless you can prove it, even if you think it is accurate. Testimonials usually do not amount to adequate proof.
  • Don't sell a product above your advertised price.
  • Don't unduly delay the distribution of prizes when conducting a contest.
  • Don't make any materially misleading product warranty or guarantee, or promise to replace, maintain or repair an article.
  • Don't use the results of product performance tests and/or testimonials in your advertising unless you are authorized to use them; or if you are authorized to use them, don't distort test results or the scope of testimonials.
  • Don't forget that no one actually needs to be deceived or misled for a court to find that an advertisement is misleading.

The Competition Bureau is an independent law enforcement agency that contributes to the prosperity of Canadians by protecting and promoting competitive markets and enabling informed consumer choice.

Headed by the Commissioner of Competition, the Bureau is responsible for the administration and enforcement of the Competition Act, the Consumer Packaging and Labelling Act, the Textile Labelling Act and the Precious Metals Marking Act.

For more information:

www.competitionbureau.gc.ca

Toll‑free: 1‑800‑348‑5358 National Capital Region: 819‑997‑4282

TTY (for hearing impaired): 1‑866‑694‑8389


Fax: 819‑997‑0324

Information Centre Competition Bureau 50 Victoria Street

Gatineau, Quebec  K1A 0C9

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La Loi sur la concurrence contient des dispositions concernant les indications fausses ou trompeuses et les pratiques commerciales trompeuses ayant pour but de promouvoir la fourniture ou l'utilisation d'un produit ou tout intérêt commercial. Toutes les indications, de quelque forme que ce soit, qui sont fausses ou trompeuses sur un point important sont assujetties à la Loi. L'indication est fausse ou trompeuse sur un point important si elle peut inciter le consommateur à acheter ou utiliser le produit ou le service annoncé. Pour déterminer si l'indication est fausse ou trompeuse, les tribunaux tiennent compte de « l'impression générale » qu'elle donne ainsi que de son sens littéral.

La Loi prévoit deux régimes pour les cas d'indications fausses ou trompeuses et de pratiques commerciales trompeuses.

En vertu du régime criminel, la disposition générale interdit les indications qui sont fausses ou trompeuses sur un point important et qui sont données sciemment ou sans se soucier des conséquences. D'autres dispositions interdisent expressément : le télémarketing trompeur; la documentation trompeuse au sujet du gain d'un prix; le double étiquetage; et les systèmes de vente pyramidale. Enfin, les dispositions sur la commercialisation à paliers multiples interdisent certains types de déclarations quant à la rémunération.

En vertu du régime civil, la disposition générale interdit les indications qui sont fausses ou trompeuses sur un point important. D'autres dispositions interdisent expressément : les indications de rendement non fondées sur des épreuves suffisantes et appropriées; les garanties trompeuses; les indications fausses ou trompeuses sur les prix de vente habituels; les épreuves et attestations fausses, trompeuses ou non autorisées; la vente à prix d'appel; et la vente d'un produit à un prix supérieur à celui annoncé. Les dispositions sur les concours publicitaires interdisent les concours qui ne divulguent pas l'information requise.

Les indications fausses ou trompeuses et les pratiques commerciales trompeuses peuvent avoir de graves conséquences sur le plan économique, en particulier quand elles s'adressent à un vaste public ou si elles sont diffusées ou en vigueur durant de longues périodes. Elles peuvent nuire tant aux entreprises concurrentes qui font une publicité honnête qu'aux consommateurs.

Selon le régime criminel, les tribunaux de compétence criminelle sont saisis de certaines pratiques et, dans ces cas, chaque élément des infractions doit être prouvé hors de tout doute raisonnable. Une personne reconnue coupable par procédure sommaire est passible d'une amende maximale de 200 000 $, d'un emprisonnement maximal d'un an, ou des deux. Si une personne est reconnue coupable par mise en accusation, elle est passible d'une amende à la discrétion du tribunal, d'un emprisonnement maximal de quatorze ans, ou des deux.

Selon le régime civil, certaines pratiques peuvent être soumises au Tribunal de la concurrence, à la Cour fédérale ou à la cour supérieure d'une province, où chaque élément du comportement doit être prouvé selon la prépondérance des probabilités. La cour compétente peut ordonner à la personne de cesser son activité, de publier un avis ou de payer une sanction administrative pécuniaire. Lors d'une première ordonnance, les personnes physiques sont passibles d'une sanction maximale de 750 000 $ et les personnes morales, de 10 000 000 $. Pour toute ordonnance subséquente, les personnes physiques sont passibles d'une sanction maximale de 1 000 000 $ et les personnes morales, de 15 000 000 $. Dans les cas où une personne a donné au public des indications fausses ou trompeuses sur un point important à l'égard d'un produit, le tribunal peut également rendre une ordonnance de restitution exigeant de la personne qu'elle dédommage les consommateurs qui ont acheté le produit et rendre, dans certains cas, une ordonnance d'injonction provisoire de gel des actifs.

Les enquêtes sont conduites en privé, et le Bureau s'assure que l'identité de la source ainsi que les renseignements fournis demeurent confidentiels. Toutefois, les personnes qui possèdent des éléments de preuve importants au sujet d'une contravention à la Loi peuvent être appelées à témoigner.

Les points suivants aideront les entreprises à se conformer à la Loi sur la concurrence.

  • Évitez les avertissements en petits caractères. Ils réussissent rarement à modifier l'impression générale que donne l'annonce. Si vous vous en servez, assurez‑vous que l'impression générale de l'annonce et l'avertissement ne sont pas trompeurs.
  • Divulguez clairement tous les renseignements importants dans l'annonce.
  • Évitez d'utiliser, dans une annonce, des mots ou des expressions qui ne sont pas clairs et significatifs pour le consommateur moyen.
  • Si plus d'un prix figure sur un produit, facturez le prix le plus bas.
  • Assurez‑vous d'avoir en stock une quantité raisonnable d'un produit annoncé à prix d'occasion.
  • Quand vous organisez un concours, divulguez tous les renseignements importants requis par la Loi pour que les participants éventuels sachent à quoi s'en tenir.
  • Faites en sorte que vos vendeurs sachent quoi faire et ne pas faire en matière de publicité, car l'annonceur peut être tenu responsable des indications données par ses employés.
  • Ne confondez pas le « prix suggéré par le fabricant » ou d'autres expressions semblables avec le « prix habituel », car il s'agit rarement du même prix.
  • N'utilisez pas l'expression « prix habituel » dans une annonce à moins d'avoir offert de bonne foi le produit à ce prix pendant une période importante ou d'avoir vendu une quantité importante du produit à ce prix pendant une période raisonnable.
  • N'utilisez pas les termes « rabais » ou « solde » à moins qu'il y ait effectivement une réduction sensible du prix.
  • Ne faites pas une « vente au rabais » qui dure longtemps ou qui se répète chaque semaine.
  • N'augmentez pas le prix d'un produit ou d'un service pour camoufler le coût d'un autre produit ou service offert gratuitement.
  • N'utilisez pas d'illustrations qui diffèrent du produit vendu.
  • Ne donnez pas d'indication sur le rendement, même si vous la croyez juste, à moins que vous ne puissiez en prouver la véracité. En général, les témoignages ne constituent pas une preuve suffisante.
  • Ne vendez pas un produit à un prix plus élevé que celui annoncé.
  • Ne retardez pas indûment la remise des prix quand vous organisez un concours.
  • Ne donnez pas des indications trompeuses sur un point important concernant la garantie d'un produit ou la promesse de remplacer, d'entretenir ou de réparer un article.
  • N'utilisez pas dans votre publicité des résultats d'épreuves de rendement d'un produit ou des attestations à moins d'en être autorisé; ou si vous êtes autorisé à les utiliser, ne déformez pas les résultats d'épreuves ou le contenu des attestations.
  • N'oubliez pas qu'un tribunal peut juger une annonce trompeuse même si personne n'a été trompé ou induit en erreur.

Le Bureau de la concurrence est un organisme d'application de la loi indépendant qui contribue à la prospérité des Canadiens en assurant la protection et la promotion de la concurrence au sein des marchés tout en permettant aux consommateurs de faire des choix éclairés.

Dirigé par le commissaire de la concurrence, le Bureau est responsable de l'administration et de l'application de la Loi sur la concurrence, la Loi sur l'emballage et l'étiquetage des produits de consommation, la Loi sur l'étiquetage des textiles et la Loi sur le poinçonnage des métaux précieux.

Pour en savoir plus :

www.bureaudelaconcurrence.gc.ca

Sans frais : 1‑800‑348‑5358 Région de la capitale nationale : 819‑997‑4282

ATS (pour les malentendants) : 1‑866‑694‑8389


Télécopieur : 819‑997‑0324

Centre des renseignements Bureau de la concurrence 50, rue Victoria

Gatineau (Québec)  K1A 0C9

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